עסקת מקרקעין מסוג רכישת דירה ואף השכרת דירה הן מהעסקאות הגדולות אותן עושה האדם הממוצע במהלך חייו. כאשר מדברים על רכישת בית או דירה עומדות בפני האדם מספר אפשרויות נפוצות ביניהן: רכישת דירה מקבלן, רכישת דירה יד שניה ורכישה במסגרת קבוצת רכישה. לכל אחת מהרכישות יתרונות וחסרונות שחשוב להכיר.

רכישת דירה מקבלן

כאשר רוכשים דירה מקבלן בשלבי בניה או בשלב בו טרם החלה הבנייה, הרכישה היא למעשה של מוצר שאינו קיים ולכן רמת הסיכון לבעיות או חוסר שביעות רצון הופכת להיות משמעותית.

נדלן ומקרקעין - כהן אורגדהיתרון לעומת זאת של רכישה מקבלן היא ביכולת להשיג מחיר אטרקטיבי יותר בשלב זה, המגלמת את עצם לקיחת הסיכון. בין הסיכונים ניתן למנות מצב בו הקבלן לא יסיים את פרויקט הבנייה בעקבות פשיטת רגל או נסיבות אחרות. אומנם קיים מנגנון להבטחת כספי הרוכש אולם במצב זה הרוכש יקבל את כספו בדרך כלל רק בהצמדה למדד המחירים לצרכן וללא ריבית. מצב זה יעמיד את הרוכש בפני בעיה לרכוש דירה אחרת שוות ערך לאותה דירה שרכש, שכן מחירי הדירות מקבלנים צמודים למדד תשומות הבניה ,שלאורך השנים נמצא בעיקר במגמת עליה והוא מצידו לא יזכה לפיצוי על עליית מחירים זו. כל זאת כמובן מעבר לתסכול, לבירוקרטיה שתידרש כדי להשיב את הסכומים ששולמו והוצאות אחרות שלא יוחזרו.

סיכון נוסף הוא שמסירת הדירה תתעכב בשל אילוצים ובעיות שונות שיתגלו במהלך הבנייה. לא חסרים מקרים בהם דירות נמסרו באיחור של שנה ויותר. אומנם קיים בכל חוזה מנגנון פיצוי למקרים אלו , אולם הוא פיצוי חלקי וזאת כאשר הקבלן עדיין פעיל ולא נכנס להליכי פירוק . במקרה של קבלן שהסתבך, בית המשפט ידאג כי הדירות תושלמנה במרבית המקרים אולם לא יהיה כל פיצוי על איחור במסירה.

סיכון נוסף שצריך לקחת בחשבון הוא ליקויי בנייה. כאשר קונים מקבלן למעשה הדייר שרכש את הדירה ישירות ממנו הוא זה שמגלה את הליקויים. אומנם לקבלן יש אחריות לתקן על פי חוק אולם רבים הם המקרים בהם התיקון לא מתבצע כמו שצריך או שהקבלן מסרב לתקן, מה שיוביל לרוב את הצדדים לבתי המשפט על מנת  לחייב את הקבלן לתקן את הטעון תיקון.

יש לציין כי הרווח כאשר אנו קונים מקבלן ומוכרים לאחר מכן הוא הרווח הגדול ביותר בהשוואה לרכישה ומכירה של דירת יד שניה.

דירה יד שניה

החיסרון המרכזי ברכישת דירה יד שנייה, בהנחה והיא יחסית חדשה ובמצב טוב הוא המחיר שלרוב יהיה גבוה בהשוואה לדירה דומה אשר נבנית באותו מועד או שבנייתה טרם החלה. במיוחד אם מדובר באזור שהתפתח מאוד מאז השלמת הבנייה וממוצב גבוה מבחינת רמת התושבים באזור והסביבה. חסרון אחר הוא במידה ורוכשים דירה ישנה שרמת התחזוקה שלה אינה ברורה למראית עין ועם השלמת הרכישה עלולות להתגלות בעיות שלא נלקחו בחשבון. כמובן שיש דרכים להסדיר זאת אך אלו בדרך כלל יחייבו מניסיון פנייה לבתי משפט או גישור.

לעומת זאת, היתרון הגדול בדירת יד שניה היא קניית השקט והוודאות. בדירת יד שניה הרוכש רואה ויודע בדיוק מה קונה. הן מבחינת הדירה והן מבחינת הסביבה שלה. מועד המסירה מובטח (למעט במקרה והרוכש מפר את החוזה וזה כבר סיפור אחר). בנוסף  הליקויים גלויים ברובם לעין וקיימת חובת גילוי משמעותית על המוכר ע"פ חוק.

קבוצת רכישה

רכישה מקבוצת רכישה, על אף היותה פופולארית לאחרונה לאור המחיר שכביכול בו ניתן לרכוש דירה בישראל, הינה שיטת הרכישה המסוכנת ביותר כיום הן מבחינה עסקית והן מבחינה משפטית. בעסקה מסוג זו רוכש הדירה למעשה "לוקח" על עצמו באופן יחסי יחד עם הרוכשים האחרים ומארגני הקבוצה את התפקיד של הקבלן. בכך למעשה הרוכש חשוף לכל הסיכונים שתוארו ברכישת דירה מקבלן ביניהם: מועד המסירה של הדירה ואיכות הבנייה כאשר לצד זה סיכון משמעותי נוסף של חוסר ודאות לגבי המחיר הסופי אותו יידרש הרוכש לשלם. מעבר לזה לא יהיה לרוכש כתובת של קבלן שאליו יוכל לפנות במקרה של בעיות, שכן הוא למעשה יחד עם קבוצת הרכישה מתפקד על תקן הקבלן.

לאור מורכבות וחשיבות העסקאות השונות לרוכשים, לצד ההשלכות המשפטיות והכספיות שלהן, חשוב להתייעץ לפני הרכישה או אל מול הזדמנות רכישה קיימת עם עורכי דין מנוסים הבקיאים בדיני מקרקעין ועסקאות נדל"ן.

הכותב הוא עורך דין דרור-כהן אורגד, מייסד משרד עורכי דין ונוטריון כהן-אורגד ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, עסקאות נדל"ן , היבטי מימון של עסקאות רכישה/מכירה תוך ליווי בקבלת משכנתא למימון הרכישה ומתן שירותי נוטריון הנדרשים בעסקת מקרקעין.

לפרטים נוספים ותיאום פגישה ללא התחייבות לחצו כאן

 

הערה: מדריך זה הינו להעשרה כללית בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי הנדרש בנושא על ידי עורך דין מקצועי ומנוסה בתחום.